Comment déclarer le viager aux impôts ? Tout ce qu’il faut connaître

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

C’est un type de transaction immobilière très prisé des vendeurs ou crédirentiers dès l’âge de 60 ans. En effet, elle leur permet de garantir une rente régulière lors de leur retraite, en plus du bouquet perçu lors de la signature du contrat chez le notaire. Elle éveille également l’intérêt des acheteurs ou débirentiers car le viager leur permet de bénéficier d’un coût d’acquisition intéressant au décès du crédirentier…

A quelques exceptions près comme on peut se souvenir de l’histoire de Jeanne Calment, la doyenne des français, qui a perçu une rente viagère durant 32 ans. Son débirentier est d’ailleurs décédé quelques années avant elle ! Mais cette histoire singulière n’est pas représentative du fonctionnement du viager.

Tout savoir sur la fiscalité du viager

Pour savoir comment déclarer le viager aux impôts, il est nécessaire de bien comprendre le mécanisme fiscal. Vous constaterez d’ailleurs, qu’il est plutôt avantageux pour le vendeur.

Les impôts sur le revenu

L’administration fiscale considère la rente viagère comme un revenu. Le vendeur la déclare donc sur le formulaire n°2466-T. La part de l’impôt se calcule en fonction de l’abattement dont bénéficie le crédirentier. Il est fixé selon son âge au premier versement de la rente :

• 70 % à moins de 50 ans ;
• 50 % de 50 à 59 ans ;
• 40 % de 60 à 69 ans ;
• 30 % à plus de 70 ans, soit 70 % d’abattement.

Les rentes viagères sont également soumises aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.

Du côté de l’acquéreur, lorsque le bien en viager est loué dans le cas d’un viager libre par exemple, les loyers ne sont pas imposés, contrairement à ceux d’un propriétaire bailleur.

Bon à savoir : En termes de fiscalité, le bouquet (montant versé en guise de capital à la signature du contrat) n’est pas soumis à l’imposition.

La taxe foncière

Le paiement de la taxe foncière revient régulièrement pour savoir comment déclarer le viager aux impôts. Cela dépend en fait du type de viager :

• Pour un viager libre où l’acheteur occupe le logement ou le met en location, cette taxe est à sa charge ;
• Pour un viager occupé avec droit d’usage d’habitation pour le vendeur, c’est généralement l’acheteur qui la règle car il se rapproche du système locatif ;
• Pour un viager occupé avec usufruit par le vendeur, c’est lui-même qui en a la charge.

Dans tous les cas, rien n’est figé concernant la taxe foncière. Cela fait partie des négociations à mener lors de l’établissement du contrat de vente.

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI

Si le vendeur était assujetti à l’IFI avant la vente en viager, il peut bénéficier d’une réduction non négligeable sur cet impôt, voire d’en être exonéré. En effet, au lieu de déclarer la valeur totale du bien immobilier, il lui suffit de déclarer uniquement la valeur de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur quant à lui déclare la valeur de la nue-propriété.

L’article 669 du Code général des impôts définit ses valeurs par une quotité de la valeur totale du bien en fonction de l’âge du crédirentier :

• De 51 à 60 ans : 50 % pour l’usufruit et 50 % pour la nue-propriété ;
• De 61 à 70 ans : 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété ;
• De 71 à 80 ans : 30 % pour l’usufruit et 70 % pour la nue-propriété ;
• De 81 à 90 ans : 20 % pour l’usufruit et 80 % pour la nue-propriété ;
• Plus de 91 ans : 10 % pour l’usufruit et 90 % pour la nue-propriété.

La plus-value immobilière

Enfin, à l’image de tout contrat de vente dans l’immobilier, la plus-value réalisée lors de la vente peut faire l’objet d’une imposition. Dans ce cas, comment déclarer ce viager aux impôts ? C’est simple. D’ailleurs, il est bon de savoir qu’il existe plusieurs possibilités d’en être exonéré :

• Si le bien est la résidence principale du crédirentier ;
• S’il détient ce bien immobilier depuis plus de 22 ans ;
• S’il perçoit l’ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées) ou s’il détient la carte mobilité inclusion, sous certaines conditions de revenus.

Si le vendeur est imposable dans le cadre de la plus-value immobilière, seule la valeur vénale du bien retenue lors de la transaction sert de base pour la calculer.

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