Comment fonctionne le viager ? Tout ce qu’il faut savoir à ce sujet

Définition de la vente en viager

Pour savoir comment fonctionne le viager, il est tout d’abord important d’en connaître sa définition. Véritable coup de pouce financier pour les petites retraites, le viager est un mode de vente immobilière qui consiste à vendre un bien à une personne en l’échange de :

• Un bouquet. Il s’agit d’une somme versée au comptant par l’acheteur dès que le contrat a été signé chez le notaire ;
• Une rente viagère régulière versée par l’acquéreur (ou débirentier) au vendeur (ou crédirentier). Sa périodicité peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est versée à vie.

Au décès du crédirentier, le versement de la rente s’arrête et le débirentier devient propriétaire du bien immobilier concerné.

Bon à savoir avant d’acquérir ou de vendre un bien en viager

Nous apportons ici d’autres éléments de réponse à la question « Comment fonctionne le viager ? ». Que ce soit du côté du vendeur ou de l’acquéreur, il existe plusieurs choses à connaître.

Le principe d’aléa

Le viager est basé sur le principe d’aléa. Au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, aucune des parties ne connait le montant final d’acquisition puisqu’il résulte de l’espérance de vie du vendeur.

Par conséquent, si ce principe est absent d’une transaction en viager, l’acte peut être annulé. Ce sera par exemple le cas si l’acquéreur sait que le crédirentier est gravement malade au moment de la signature ou lorsque le décès survient dans une période de 20 jours suivant la transaction.

Les différents types de viager

Comment fonctionne un viager ? Grâce à trois formes distinctes qui permettent aux seniors de financer leur maintien à domicile :

• Le viager occupé qui est le plus répandu. L’acheteur pourra occuper le logement et cesser le versement de la rente viagère périodique au décès du vendeur ;
• Le viager libre où l’acheteur peut habiter le logement ou mettre en location dès la signature du contrat de vente ;
• Le viager mixte qui reste peu connu mais qui peut procurer quelques avantages. Sous cette forme, le bien immobilier peut être occupé par les deux parties, généralement sous forme de cohabitation.

Depuis quelques années, une nouvelle forme émerge. Elle est appelée le viager mutualisé. Le débirentier n’est pas un particulier mais un acquéreur institutionnel (mutuelle, organisme de prévoyance…) qui verse 100 % de la valeur du bien estimée au vendeur dès la signature.

Un ou plusieurs vendeurs

Le viager concerne généralement un crédirentier. Mais dans certains cas, lorsque c’est un couple par exemple, il y en a plusieurs. Il s’agit alors d’un viager sur deux têtes. En fonction de ce qui a été établi dans le contrat, en cas de décès de l’un des deux crédirentiers, la rente viagère peut soit être réduite, soit être reversée dans son intégralité au dernier vivant. Dans ce dernier cas, il s’agit du principe de réversibilité totale.

L’entretien du bien immobilier

Le sujet des réparations et du maintien en bon état du bien se pose pour découvrir comment fonctionne le viager. La réponse dépend de la forme de l’achat décidée :

• Viager occupé : généralement, cela est défini dans l’acte notarié et revient au vendeur qui occupe encore le logement ;
• Viager libre : l’entretien courant est à la charge de l’acheteur.

Les clauses dans l’acte de vente

Pour se protéger les deux parties peuvent aussi mentionner des clauses spécifiques :

• Une clause d’indexation s’adossant par exemple sur les coûts de l’inflation publiés par l’INSEE ;
• Une clause résolutoire qui protège le crédirentier en lui permettant de reprendre possession de son logement en cas de non versement des rentes ;
• Une clause pénale qui permet au crédirentier de garder le bouquet si le contrat est résilié.

Le calcul du prix d’achat d’un bien en viager

Comme nous l’avons vu précédemment, le bouquet et la rente viagère composent le prix d’achat. Néanmoins, le bouquet est optionnel. Et, lorsqu’il est versé, il représente généralement 30 % de la valeur de la propriété concernée.

Pour effectuer le calcul de ce prix, plusieurs critères sont pris en compte :

• L’âge et l’espérance de vie du vendeur ;
• La valeur estimée du logement ;
• Le coût du bouquet ;
• Si le bien sera occupé ou libre.

A partir de ces éléments, et d’autres dont ils disposent à travers des barèmes, le notaire ou tout autre organisme habilité calculent le montant des rentes viagères.

Dernière réponse, et non des moindres, sur la question de l’imposition pour savoir comment fonctionne le viager :

• Le bouquet, s’il existe, est exonéré d’impôts ;
• La rente viagère profite d’un abattement : seule une fraction, s’échelonnant de 30 % à 70 % en fonction de l’âge du vendeur, est imposée.

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